Если не смогли найти нужный ответ, или просто не захотели его искать – задайте свой вопрос, для этого просто нажмите сюда, и я обязательно отвечу Вам в ближайшее время.
Двум детям была оформлена дарственная (отцом), они находились на опеке. Младший в 17 лет был принят в интернат для психически нездоровых. Отец умер. У старшего на руках дарственная на дом, но там указаны два человека.
Вопросы:
1.Признается ли младший недееспособным? Если да, то какие документы надо предоставить?
2.И вообще кому принадлежат права на дом в данный момент?
НТ
2.Если дарственная оформлена надлежащим образом (прошла государственную регистрацию), то собственниками являются оба ребенка.
1. Решение о признании недееспособным принимается судом на основании медицинского заключения подтверждающего, что гражданин не может понимать значение своих действий или руководить ими.
Обратитесь в лечебное учреждение, где находится гражданин, и там Вам четко объяснят порядок действий.
То есть если его даже признают недееспособным пол-дома все равно будет принадлежать ему?
А как в таком случае продавать дом? там же никто не живет.
И если младший находится на содержании у государства, то при продаже 1/2 отдавать государству?
НТ
В случае признания гражданина недееспособным над ним устанавливается опека, и от его имени сделки совершает опекун, назначенный органами опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
Для отчуждения всего дома Вам необходимо будет согласовать условия сделки с опекуном и получить разрешение органов опеки.
В случае, если гражданин находится в психиатрическом стационаре, и диагноз не предполагает излечение (основания, по которым гражданин был признан недееспособным в обозримом будущем не отпадут), органы опеки могут дать разрешение чётко указав назначение денежных средств, полученных от продажи дома.
В квартире на продажу прописан маленький ребенок-инвалид, ДЦП. Хозяйка - мать этого ребенка, квартира получена в наследство. Фактически хозяйка с ребенком там не живут. Какие могут быть проблемы при покупке этой квартиры?
НТ
Если ребенок будет выписан ДО продажи, или в приобретаемую взамен данной квартиру, то никаких.
Да, по альтернативе должен быть выписан... Но не будет ли банк против такой квартиры? У нас ипотека...
НТ
Если ребенка включат в число собственников альтернативной квартиры, возражений не будет. В противном случае - на усмотрение банка.
Но у него нет собственности в продаваемой квартире - он только прописан в ней. Вряд ли, его включат в собственники покупаемой
НТ
Местом жительства несовершеннолетнего признается место жительства одного из родителей. Теоретически, если альтернативная квартира будет оформлена лишь на мать, из проданной квартиры их всегда можно будет выписать по решению суда.
Но это - теоретически. На практике, многое будет зависеть от доброй воли юристов банка и страховой компании.
Спасибо, с этим вариантом более-менее ясно.
А если второй вариант - у ребенка доля в квартире, есть разрешение от опеки, справка, что ребенку будет предоставлена равнозначная доля в уже купленной квартире - какие подводные камни могут быть?
НТ
Практически - никаких.
Если условие отчуждения квартиры, определенное органами опеки, выполнено, то усмотреть нарушение прав несовершеннолетнего крайне сложно.
Вопрос следующий - собираемся приобрести комнату через агентство, они предлагают или нотариальное оформление или договор в простой письменной форме. Если выбираем простую письменную форму насколько велик шанс быть обманутыми и гарантирует ли нотариальное оформление что все будет в порядке?
НТ
На практике нотариальное заверение договора купли-продажи недвижимости в Москве сейчас применяется крайне редко.
Вот основные случаи:
- есть сомнения в дееспособности продавца (на учете в ПНД и НД не состоит) и дополнительной страховкой выступает нотариус;
- правоустанавливающие документы на обьект - "свежее" свидетельство о праве на наследство, выданное именно этим нотариусом;
- обьект продается по доверенности, выданной этим нотариусом.
Добавлю, что текст простой письменной формы в агентствах недвижимости, как правило, обкатан и согласован с органами госрегистрации.
Моей супруге полных 18 лет, она прописана в квартире с родителями и несовершеннолетней сестрой в Тюменской области. У квартиры есть возможность приватизации. Так как родители использовали своё право приватизации в начале 90-х во Владивостоке, они ожидали, когда дочери исполнится 18 лет, чтобы приватизировать эту квартиру. Когда моя супруга обратилась в соответствующий орган по месту жительства для того, чтобы начать процесс. Сотрудники сказали, что это невозможно без справки о том, что она не учавствовала в приватизации во Владивостоке, где была приписана к квартире родителей до 2-х лет, потом они как раз переехали в Тюменскую область
Ведь она физически не могла в двухлетнем возрасте или ранее, что-либо приватизировать, но они требуют чтобы она летела во Владивосток и поднимала там архивы и привезла справку. Неужели закон таков? или товарищи просто придумали послать куда подальше, как обычно. Как порекомендуете поступить в такой ситуации.
НТ
Отказ не правомерен, т.к. несовершеннолетний имеет право приватизировать жилые помещения дважды: ДО совершеннолетия и ПОСЛЕ его наступления (ст.11 Закона о приватизации №1541-1 от 04.07.1991).
Поэтому факт приватизации в 2-х летнем возрасте (от имени ребенка действовали его законные представители) не играет роли.
Пусть пишут аргументированный отказ в принятии заявления на приватизацию с указанием вышестоящей организации, где можно этот отказ оспорить.
В крайнем случае, предстоит суд.
Ситуация такая. Организация продает квартиру физлицу, причем схема выбрана следующая: физлицо вносит деньги разными частями, после того как внесет всю сумму договор регистрируется в ФРС. Какие могут быть здесь негативные последствия для организации и физлица (в том числе налоговые)? Не возникнет ли проблем с регистрацией подобного договора?
НТ
Если квартира оформлена на организацию, то все её реквизиты уже есть в регистрационной палате. Поэтому проблем с регистрацией договора не должно возникнуть.
Важно чтобы договор от организации подписывало правомочное лицо. В идеале - генеральный директор.
Относительно налогов, то у покупателя негативные последствия не возникают по определению, ибо налог у нас - подоходный.
Схема взаиморасчетов вполне приемлемая. У покупателя на руках должны оставаться приходные ордера на внесенные суммы.
Сумма в договоре не должна превышать цену, за которую организация приобретала квартиру. Иначе - налогооблагаемая прибыль.
А не будет это рассматриваться как коммерческий кредит, предоставляемый физлицом организации?
НТ
Кем рассматриваться?
В приходном ордере должно быть указано назначение платежа, например: оплата по договору купли-продажи от такого-то числа.
Если регистрация будет после полной оплаты, то в договоре должна быть фраза о том, что расчеты проведены полностью.
Неплохо было бы и квартиру принять по акту ДО регистрации договора.
Добрый день! Скажите пожалуйста, год назад бабушка оформила дарственную на квартиру, на двоих детей. А сама живёт у одного из них. Можно ли оспорить эту дарственную в пользу последнего, т.к. живёт у него. Что бы на эти деньги содержать её. Спасибо. С уважением Ирина.
НТ
А как второй "ребенок"?
Без его согласия расторгнуть договор будет весьма проблематично.
Это уже большие дети! Им по 58 лет. И конечно второй не хочет отказаться от выделенной уже доли. А суд рассматривает такое дело?
НТ
Для признания сделки недействительной необходимы основания.
Основания недействительности условно делятся на четыре категории:
- сделки с пороками формы;
- сделки с пороками содержания;
- сделки с пороком субъектного состава;
- сделки с пороками воли.
Т.к. форма соблюдена (договор прошел госрегистрацию), расхождения с требованиями закона и иных правовых актов нет, то по первым двум основаниям признать сделку недействительной не удастся.
Если бабушка не ограничена в дееспособности и, являясь собственницей сама (не по доверенности) распорядилась своей квартирой, то и третье основание отпадает.
Остается четвертое - сделки с пороком воли. Их можно разделить на:
- сделки, совершенные без внутренней воли;
- сделки, в которых внутренняя воля сформировалась под влиянием факторов,
исказивших представление о существе сделки.
Дарила ли бабушка квартиру под влиянием насилия, угроз, или была не способна понимать значение своих действий и руководить ими (в следствии алкогольного опьянения, например)?
Если да, то воля её на дарение отсутствовала, и такая сделка может быть признана недействительной.
Совершалось ли дарение под влиянием обмана, заблуждения или в следствии стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка)?
Если да, то воля бабушки была сформирована под воздействием обстоятельств, искажающих её истинную волю и такая сделка так же может быть признана недействительной.
У нас есть пятикомнатная квартира в москве, в которой прописаны 5 человек, родители и трое детей. Четвертый ребенок прописан в другой квартире и к приватизации этой он отношения я так полагаю иметь не будет.
1) Первый вопрос такой, до какого числа можно оформить приватизацию, т.е. после какого числа это сделать будет уже невозможно?
2) Что будет если мы не успеем ее оформить, придется платить какой-то совершенно невероятный налог и при смерти нанимателя не выселят или не расселят ли остальных?
3) Что бы вы посоветовали, приватизировать или нет?
Теперь по самой приватизации, очень сложная ситуация как мне кажется.
Где-то в мае сестра забеременела. Она не замужем. А приватизировать квартиру надо сейчас, поскольку у матери сейчас отпуск и есть время обойти кучи бюрократических бездельников и собрать бумаги. Можно ли будет ее вообще приватизировать, если один и проживающих беременный? Где ребенок прописан будет сестра пока не решила, или у нас или у того, от кого он будет.
Совершенно непонятно как быть. Подскажите пожалуйста как приватизировать ее, сейчас ли или потом, какими долями (предполагалось равными на каждого).
И еще, насколько много придется платить за квартиру по сравнения с неприватизированной?
Какой вариант приватизации позволит платить суммарно меньшую квартплату и налог на имущество?
НТ
- До 01 марта 2010 года. Если опять не продлят.
- Не выселят и не расселят. Переоформите договор социального найма на одного из
проживающих, и всё.
- Приватизировать.
- Можно, даже если все проживающие будут беременными. Правоспособность, (в том
числе и право приватизации), возникает с момента рождения. Нет человека - нет и
прав.
- В равных долях.
- Разница не существенна. Пока.
- Размер квартплаты зависит от площади квартиры и числа официально
зарегистрированных в ней жильцов. Налог - от категории дома и площади квартиры.
Мной была куплена квартира. Как положено, был составлен договор купли-продажи и передаточный акт. По просьбе продавца я разрешил ему остаться в квартире ещё на две надели в связи с затруднением переезда. Через две недели, когда выехал продавец, квартира сильно изменилась с того момента, когда был составлен передаточный акт. В акте перечень имущества нет. Сняли вторую входную дверь, межкомнатные двери тоже сняли, раковины на кухне нет, даже лампочки выкрутили. Подскажите пожалуйста, как бороться с такими .....?
НТ
С момента подписания акта передачи риски повреждения и случайной гибели имущества (квартиры) полностью лежат на покупателе.
Если бы после Вашего заселения обнаружился какой-либо скрытый дефект, например, трещина в стене, дырка в полу и т.п., тогда был бы повод обращаться в суд.
А так - не доказуемо...
При заключении сделки дарения на квартиру какие могут быть подводные камни, и на что стоит обратить внимание?
Обязательно ли одаряемому после перехода права собственности на квартиру в нее прописываться?
Заранее благодарю.
НТ
Прописываться не обязательно.
Если принимаете дар не от близких родственников (супруг, родители, дети, братья-сестры, дедушки-бабушки), то со стоимости квартиры придется заплатить налог 13%.
Спасибо.
Договор дарения заключен между мамой (даритель) и дочкой(одаряемая) Соответственно дочке надо будет платить налог за вторую недвижимость, которая находится у нее в собственности?
Может ли кто то из родственников (есть еще сын и внук) , в последствии (после смерти мамы) оспорить этот договор?
НТ
Подходный налог с дарения платить не придется. А ежегодный налог на недвижимость придется платить по любому.
Маловероятно. Если только мама страдает психическими заболеваниями.
Чем больше пройдет времени с момента дарения до смерти дарителя, тем меньше шансов оспорить договор.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, пути решения такой вот проблемы.
Мы с сестрой хотим продать 2-х комнатную квартиру. Квартира в общей долевой собственности 2/3 у меня и 1/3 у племянницы (дочь сестры). Племянница несовершеннолетняя, проживает всю свою жизнь в другой квартире, с бабушкой (нашей мамой). В данной квартире никогда не проживала, проживаю только я. Хотели поменять долю племянницы, на часть доли нашей мамы (у неё 1/2 аналогичной квартиры), но в опеке сказали, что это невозможно ссылаются на 37 статью. Что делать, неужели ещё 10 лет ждать, до совершеннолетия племянницы? Или можно договор приватизации в отношении несовершеннолетней признать недействительным, так как не было фактического вселения? А нет ли более простого решения данного вопроса?
НТ
Доля несовершеннолетнего в приобретаемой квартире должна быть больше или равна доле в отчуждаемой.
Посчитайте сколько метров (общей площади) составляет 1\3 племянницы.
(Если квартиры аналогичные, то и в маминой племяннице должно перейти не менее 1\3).
Прошу помощи по (видимо) банальному вопросу, просто сам работаю совсем в другой сфере и ничего в юридических вопросах не понимаю.
Все вопросы по Москве, если это имеет значение.
У моей бабушки в собственности находится приватизированная квартира. На меня оформлено завещание на нее, но, насколько я знаю, его можно оспорить. А у нас есть родственники, которые никак сейчас не участвуют в жизни семьи, но на квартиру потом могут начать предъявлять свои претензии.
Сейчас я бы хотел оформить эту квартиру на себя. Каким образом это правильно сделать, чтобы заплатить минимальные налоги и избежать риска потерять квартиру?
НТ
Дарение. При получении дара внуками налог не уплачивается.
И степень родства с возможными претендентами уточните, пожалуйста.
Т.е. она оформляет на меня договор дарения или что-то подобное и платить ничего не надо будет, но квартира станет моей? Так?
А куда для этого надо идти? Хотя бы понять, с чего надо начать...
Там получаются: муж бабушки и ее сын.
НТ
Так. Только не "что-то подобное", а конкретный договор отчуждения.
Дарение. Налог не уплачивается, если Вы подтвердите степень родства.
Идти в Вашем случае лучше всего к нотариусу, т.к. в таких щекотливых ситуациях нотариальное удостоверение договора очень уместно.
Нотариус Вам составит проект договора, объяснит какой пакет документов нужно собрать для отчуждения. ПодпИшите договор, и бегом в управление федеральной регистрационной службы - на регистрацию.
Продвинутый нотариус поможет и зарегистрировать договор.
После регистрации - Вы собственник.
Муж бабушки и сын - наследники первой очереди.
Вы - второй. Поэтому в случае её смерти, действительно, будет сильный соблазн попытаться оспорить завещание.
Меня интересует такая ситуация. Стороны для обеспечения договора купли-продажи квартиры заключили соглашение о задатке. Неожиданно хозяин квартиры умирает. Какие обязательства возникают у наследников по соглашению о задатке, и на что может рассчитывать сторона в соглашении давшая задаток??
НТ
Задаток - способ обеспечения обязательства.
Со смертью продавца обязательство прекращается невозможностью исполнения (ст.416 и 418 ГК РФ) и до начала его исполнения, а задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК РФ).
Мы с мамой хотим приватизировать нашу квартиру, в которой прописаны только мы. Возможно, оформим долевую собственность, а может только на кого-либо из нас. Мы обе замужем (у мамы второй брак). Будет ли считаться такая собственность "совместно нажитым имуществом" и смогут ли в случае развода претендовать на нее наши мужья? Если да, то как этого можно избежать помимо заключения брачного договора?
НТ
Так как приватизация жилых помещений гражданами на сегодняшний день бесплатна, то она является безвозмездной сделкой (без встречного представления).
Соответственно, средства на приобретение из семейного бюджета не расходуются, и имущество не попадает в разряд совместно нажитого в период брака.
А вот если после приватизации Вы затеете ремонт (проведёте существенные, неотделимые улучшения), то мужья будут вправе при разводе потребовать возврата половины потраченных на ремонт денег.
Я решила купить квартиру, но являюсь долевым собственником квартиры с мамой. Скажите, пожалуйста, как лучше оформить новую квартиру на себя или на маму с учетом того, что в новой квартире будет проживать мама? Заранее спасибо!
НТ
Оформляйте все на себя. Особенно, если Вы ещё \ уже не в браке.
Зарегистрировать маму в свою собственность сможете легко.
Моему знакомому предлагают квартиру под чистовую отделку, под уступку права собственности, то есть застройщик уступает право собственности Покупателю в связи с этим вопросы:
1. О какой уступке "права собственности" идет речь если дом не сдан в эксплуатацию (не было госкомиссии) и как я понимаю нет св-ва о праве собственности зарегистрированного соответствующим образом.
2. Регистрируется ли где то данная сделка и если нет то какова гарантия того что на одну и ту же квартиру будет оформлено допустим 2 подобных договора.
НТ
Право собственности, как Вы совершенно точно заметили, не уступается а переходит на основании какой-либо сделки от лица, этим правом обладающего.
Компания-застройщик до сдачи дома ГК и оформления квартир в собственность может лишь уступить право требования оформить в собственность гражданина ту или иную квартиру за то, что гражданин инвестирует в строительство (принимает участие в долевом строительстве) определенную сумму денег.
После вступления в силу печально известного №214-ФЗ, застройщик получил право привлекать средства граждан лишь имея на руках полный пакет разрешительной документации на строительство, чего на практике не бывает почти никогда и по объективным причинам.
При чем договор участия в долевом строительстве подлежит ещё и государственной регистрации.
В результате, не имея возможности впрямую брать с граждан деньги на строительство, компании стали придумывать всевозможные кривые схемы, как например, известную благодаря скандалу с МИАНом, схему с продажей векселя.
Риски приобретения квартир по таким схемам обратно пропорциональны известности и репутации застройщика. Никаких 100% гарантий здесь нет и быть не может.
Мать и бабушка сособственники , хотят подарить квартиру несовершеннолетней дочери. Это что получается в договоре нужно писать:
Мы, ФИО (бабушка) и ФИО (мама) дарим ФИО (дочери) квартиру, а я ФИО (мама) действующая за свою дочь принимаю дар?
Так что ли, и в конце мама подписывается что дарит и она же что принимает дар?
НТ
Так нельзя. От имени дочери в этом случае выступает отец.
Если отца нет (официально), то от имени несовершеннолетнего может выступать представитель отдела опеки и попечительства.
Подскажите пожалуйста.
-Какие преимущества дает нотариальное заверение договора купли продажи квартиры.
-Какова стоимость этой процедуры?
-И если нужно это делать то с какой целью?
НТ
Нотариальное заверение предпочтительно в случаях, когда имеет место повышенный риск оспаривания сделки, как то:
- не адекватное поведение продавца ввиду возраста или состояния здоровья;
- квартира перешла продавцу по наследству и не давно;
- квартира продается по доверенности (выданной этим нотариусом);
…
Т.е. когда в дальнейшем может возникнуть необходимость привлечения нотариуса в качестве свидетеля.
Цена вопроса: 1-1.5% от цены в договоре.
Я проживаю с родителями в двухкомнатной квартире, собственником квартиры является отец, я и мать прописаны в квартире. Хотим в ближайшее время продать квартиру, отец хочет оформить меня в собственники, а потом я хочу продать квартиру. Могу ли я продать квартиру после того как на меня оформят собственность, если я состою на учете в нарко - диспансере (учет снимается в мае 2008 года).
НТ
Если интересы покупателя будет представлять грамотный риэлтор, Вас освидетельствует психиатр в день сделки, и договор заверят у нотариуса.
Если покупатель придет без риэлтора, то даже не узнает о том, что вы стоите на учете.
Ситуация следующая: я живу со своим молодым человеком в гражданском браке, в его квартире. Квартира муниципальная и в ней кроме него прописаны еще его отец и сестра. Я ни каким образом не претендую на эту квартиру, но во всех моих действиях видят лишь это. Есть ли какие-то формы заявлений или какие-нибудь другие формы документов, которые бы свидетельствовали о том что я не претендую на эту квартиру и любое другое имущество его семьи.
НТ
Пока Вы в гражданском браке ни о каких претензиях с Вашей стороны не может быть и речи, т.к. по сути Вы - посторонний человек.
Делать заявления относительно имущества супруга Вы сможете лишь надлежащим образом оформив свои отношения.
Прошу подсказать, на самом ли деле завещание у лежачего больного на дому может принять только территориальный нотариус? Каким документом это определено. Сужусь с родственниками, завещание составил знакомый нотариус родственников.
НТ
"Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40* настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия".
(ст.13 ОСНОВ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О НОТАРИАТЕ)
* Удостоверение завещаний (ст.57) в перечень ст.40 не входит.
Ситуация следующая: Квартира в Подмосковье. Принадлежит бабушке и дяде. Оба прописаны в квартире. Дядя недееспособен. Опекуном дяди является бабушка. Бабушка хочет забрать дядю и переехать на ПМЖ в Украину к дочери. Квартиру необходимо продать.
Вопросы:
1. Может ли бабушка выписать дядю? Нужно ли для этого согласование опекунского комитета или выполнение других формальностей?
2. Может ли бабушка продать квартиру (свою долю и долю дяди)?
3. Может ли бабушка выдать доверенность на продажу квартиры (от своего имени и от имени подопечного т.е. дяди)?
4. Какие есть моменты, которые необходимо учесть еще?
НТ
1. Опекун обязан проживать вместе с опекаемым. Согласование нужно.
2. Может. С согласия органов опеки.
3. Нет. Передоверить свое право опекуна на распоряжение имуществом опекаемого бабушка не может, т.к. это право неразрывно связано с её личностью.
4. Идите в ООиП по месту жительства. Там бабушке разъяснят все "моменты" и что нужно сделать, чтобы спокойно уехать на Украину.
Им на местах виднее.
в 2004 году был заключен договор переуступки права требования квартиры в новостройке с дольщиком, о чем застройщик был официально проинформирован. Но из за срыва сроков поставки стройматериалов, контракт между застройщиком и компанией-поставщиком (дольщиком) уже продавшим квартиры был сорван. В итоге застройщик может не признает права на квартиру, проданную дольщиком, и в 2006 году продал ее уже третьим лицам, не поставив меня в известность.
Может есть уже какие-то судебные прецеденты или подобные рассмотренные дела, пригодится любая полезная информация и советы.
НТ
Из-за срыва сроков поставки, право требования, уступленное Вам, у поставщика так не возникло и, следовательно, заключенный Вами договор - ничтожен.
Вам необходимо обратиться в суд с целью возврата внесенных поставщику средств, и чем скорее Вы это сделаете, тем лучше.
Подозреваю, что Вы у поставщика не один.
Застройщик сдал многоквартирный дом приемочной комиссии. Акт приемки подписан. Теперь застройщику необходимо оформлять право собственности на квартиры. Однако он уже сейчас хочет получить деньги.
Вопросы:
Может ли он заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с физ.лицом? И если да, то какие риски покупателя следует учесть в первую и последующие очереди? На что обратить внимание? Как уберечься от возможной недобросовестности (а может даже и мошенничества)? Разумеется, застройщик предусматривает в договоре внесение аванса (доходит до 80% от стоимости квартиры).
НТ
Может.
Большинство новостроек Москвы и области продаются именно по предварительным договорам (в обход знаменитого 214-ФЗ от 30.12.2004) да ещё и со 100% предоплатой.
Основной риск - недострой. В Вашем случае он отсутствует.
Остается риск двойных продаж. Тут надо понимать, кто ведет учетную регистрацию и составляет акт распределения площадей.
Ещё один риск - затяжка времени застройщиком, который не заинтересован оформлять площади на себя (вешать на баланс). Поэтому будут тянуть как могут, до продажи последней квартиры. Коммунальные услуги все это время, как правило, выплачивает покупатель.
Следующая тонкость - коммуникации. Даже в Москве есть дома (например, ЖК "Аэробус" на Ленинградке), сданные госкомиссии, но всё ещё подключенные по временной схеме электропитания. А в области такие случаи вокруг, да около.
Обмеры БТИ. Если они уже прошли, то разночтений по реальным площадям и указанным в предварительном договоре не будет и, главное, квартира однозначно определяется по присвоенному номеру.
Если обмеров не было, то возникает возможность "поиграть" ценой не в пользу физлица. Да и определение объекта типа "трехкомнатная квартира общей площадью ХХХ метров на NN этаже секции Е" не всегда бывает однозначным.
А как на счет регистрации? Предварительный договор может быть зарегистрирован в УФРС?
Предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК, т.к. предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
"14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации." ( Информационное письмо ВАС от 16 февраля 2001 г. N 59)
Подскажите, будет ли действительным обязательство (взятое на себя Продавцом) приобрести в собственность Покупателя квартиру, если по вине продавца или третьих лиц сделка купли-продажи будет оспорена впоследствии? [Я старался выразить мысль как можно яснее]
И если да, то как это лучше прописать в договоре?
НТ
В силу установленных законодательством особенностей правового регулирования недвижимости, каждый объект недвижимого имущества признается индивидуально-определенным. Несмотря на то что в статье 130 ГК РФ указанный признак не содержится и нигде прямо не упомянут, исходя из содержания других норм гражданского законодательства можно с уверенностью выделять его как черту, присущую любому объекту недвижимости. Например, статья 554 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, то есть индивидуализировать его, в противном же случае договор купли-продажи не будет считаться заключенным.
Далее, ст. 557 ГК РФ, которая предусматривает последствия последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества, (хотя и не относиться к случаю признания договора купли-продажи недвижимости недействительным), дополнительно иллюстрирует эту ситуацию, прямо указывая, что заменить недвижимость аналогичным товаром нельзя.
И, наконец, императивная норма п.2 ст.167 ГК РФ формулирует последствия признания сделок недействительными:
- реституция, а при невозможности возвращения полученного в натуре - возмещение стоимости в деньгах.
Самодеятельные пункты (психологического порядка) включенные в ДКП, типа:
"Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим до исполнения настоящего Договора, что повлечет изъятие квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести в собственность Покупателя равнозначное по потребительским свойствам жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г. Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков."
Проходят через УФРС лишь в пределах МКАД.
За кольцевой же дорогой юристы отмечают к тому же, что при признании договора недействительным, недействительным автоматически становится и упомянутый выше пункт.